La Loi Demessine concerne les investisements dans les logements neufs et assimilés acquis entre le 1 er Janvier 1999 et le 31 décembre 2010.
Conditions d'application de la loi Demessine
- Le logement doit être neuf ou en VEFA et détenu en pleine propriété
- Le logement doit être situé dans une Résidence de Tourisme classée, située dans une Z.R.R. (Zone de Revitalisation Rurale), secteurs caractérisés par leur faible niveau de développement économique ou dans les villes nouvelles (Melun Sénart, Marne-la-Vallée et l'Isle d'Abeau). La résidence de tourisme doit répondre aux critères suivants :
- Capacité minimum de 100 lits
- Engagement de l'exploitant de promotion touristique à l'étranger
- Location de chambres ou appartements meublés à la journée, la semaine ou au mois
- Proposer aux résidents un minimum d'équipements et de services communs
- Le logement doit être loué nu pendant au moins de 9 ans à un exploitant de Résidence de Tourisme dans le mois qui suit l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition. C'est l'exploitant qui doit fournir les meubles. Il le donnera en location saisonnière à des touristes et devra également l'entretenir. Vous bénéficiez également de loyers garantis par contrat. Certains opérateurs retranchent du prix d'achat le montant des loyers perçus pendant ces neufs ans.
- Les contribuables concernés peuvent être :
- Des personnes physiques ou titulaires de parts de SCI,
SCPI soumises à l'impôt sur le revenu
- Des sociétés non soumises à l'IS
Avantage fiscal de la Loi Demessine
- Réduction d'impôt sur le revenu égale à 25 % de l'acquisition hors taxe elle-même plafonnée à :
- 50 000 € pour un célibataire
(soit 12 500 € étalée sur 6 ans)
- 100 000 € pour un couple
(soit 25 000 € étalée sur 6 ans)
- Réduction d'impôt est étalée sur 6 ans
- Récupération de la TVA grevant l'acquisition sous réserve de conserver le bien pendant 20 ans. Si vous revendez avant cette échéance, vous devrez reverser au Trésor 1/20 de la TVA par année restant à courir.
- Déduction forfaitaire sur les loyers de 6% pendant la durée d'amortissement (14% ensuite)
- Déduction des intérêts d'emprunt et autres charges sur les revenus fonciers
- Report des déficits fonciers générés par les intérêts d'emprunt pendant 10 ans.
- Il est possible pour le propriétaire d'occuper son bien au maximum 8 semaines par an. Par contre ces périodes d'occupation ne peuvent entraîner aucune minoration du revenu foncier déclaré par le propriétaire. Il devra déclarer en revenu foncier le loyer annuel qui aurait été dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
Le cas des résidences avec services en ville
- Le logement peut être destiné à des locataires étudiants, cadres mutés temporairement ou personnes âgées.
- Ces investissements vous permettent de récupérer la TVA et la gestion est fournie clés en mains. Par contre vous perdez les autres avantages fiscaux liés à la loi Demessine.
- L'EHPAD est un Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Vous achetez un appartement dans une résidence médicalisée qu'un gestionnaire se chargera de louer :
- Soit sous le statut fiscal du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) réservé aux investisseurs fortunés
- Soit sous le statut de la Loi Robien packagé. Le logement est alors loué nu à usage de résidence principale du locataire
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Dans le cas d'un achat en loi Demessine à la montagne nous vous conseillons de choisir une station qui propose des activités été comme hiver et d'examiner le contrat de gestion attentivement. Méfiez-vous des rentabilités annoncées trop élevées ! |
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