Simulation loi de Robien
Vous achetez un appartement de trois pièces neuf ou en état futur d'achèvement VFA d'une valeur de 300.000 € (y compris les frais annexes) à Saint-Maur-des-Fossés dans le Val-de-Marne 94
(Zone A).
Surface appartement : |
60 m² |
60 m² pris en compte |
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Surface utile > 1,80 m² : |
8 m² |
4 m² pris en compte |
Surface du balcon : |
6 m² |
3 m² pris en compte |
Surface de la cave : |
2 m² |
1 m² pris en compte |
Surface du garage : |
15 m² |
pas pris en compte |
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Plafond des annexes : |
8 m² |
Ok |
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Loyer mensuel maximum : |
1.255,96 € |
(60 m² +8 m²)*18,47 € |
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Vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans à un loyer mensuel maximum de (60 m² + 8 m²)*18,47 € soit 1.255,96 €.
Pendant 5 ans vous pourrez déduire 24.000 € (8% * 300.000 €) de vos revenus fonciers imposables chaque année.
Pendant les 4 années suivantes, vous pourrez déduire 7.500 € (2.5 % * 300.000 €) de ces mêmes revenus fonciers.
Si les conditions sont respectées, vous pourrez de nouveau déduire 7.500 € pendant les 6 années supplémentaires.
Au bout de 15 ans vous aurez ainsi amorti 195.000 € soit 65% du prix d'achat (frais annexes compris hors garage).
Le taux de déduction forfaitaire est ramené à 6% pendant la période d'amortissement au lieu de 14% pour un investissement classique dans l'ancien.
Calcul des revenus fonciers de la première année
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Loyer annuel |
14.000 € |
< loyer plafond |
Déduction forfaitaire |
- 840 € |
14.000 €*6 % |
Amortissement |
- 24.000 € |
300.000 €*8 % |
Intérêts d'emprunt |
- 12.000 € |
Hypo emprunt à 4% 15 ans sur 300.000 € |
Autres charges |
- 600 € |
Hypothèse |
Déficit Foncier |
- 23.440 € |
Plafond 10.700 € |
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Le déficit foncier de 23.440 € est déductible du revenu imposable dans la limite de 10.700 €. L'excédent de 12.740 € (23.440 € - 10.700 €) est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour un prêt à 100% vous remboursez donc 2.296,56 € par mois (intérêts et capital pour un prêt de 300.000 € sur 15 ans à 4%)
Vous percevez 1.166 € de loyers et un gain fiscal mensuel de 294,25 € (10.700 €/12 * 0.33% 12 hypo tranche d'imposition). Il vous reste malgré tout un effort mensuel de l'ordre de 800 €. Ce qui est peu de chose en regard du retour sur investissement que vous allez faire, mais qui peut être pénalisant, si vous souhaitez acquérir plus tard une résidence principale.
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La réalisation d'une loi de Robien est l'un des meilleurs moyens actuels de préparer sa retraite. Elle peut néanmoins être un obstacle à l'acquisition ensuite d'une résidence principale à crédit. N'oubliez pas que tous les crédits sont le plus souvent retirés de votre capacité d'endettement (33%) le supplément de revenus généré par les loyers ne pouvant totalement compenser cela. |
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