|
 La loi de Robien dans l'immobilier neuf
Ce dispositif s'applique aux logements neufs ou acquis en l'état futur d'achèvement à compter du 03 avril 2003 et aux logements en construction faisant l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter de la même date.
On entend par logement neuf celui dont la construction est achevée et qui n'a jamais été ni habité ni utilisé à quelques titre que ce soit. Un logement témoin d'un programme immobilier ne fait pas obstacle au bénéfice de l'amortissement.
Sont également assimilés à des logements neufs :
- les logements que vous faites construire (maisons individuelles)
- les logements ayant fait l'objet par le vendeur d'une "réhabilitation lourde" 'travaux qui par leur nature et leur importance aboutissent à une reconstruction de l'immeuble
Loi de Robien dans l'immobilier ancien réhabilité
Le principe de la loi de Robien
Pour bénéficier de l'amortissement de Robien, vous devez louer votre logement non meublé, à titre de résidence principale, pendant une durée minimum 9 ans. Le logement doit être situé en France ou dans les départements d'Outre-mer.
Vous déduisez de l'ensemble de vos revenus fonciers un amortissement égal à 65% du prix de votre acquisition sur cette période :
| 8% |
pendant les 5 premières années |
| 2,5% |
pendant les 4 années suivantes |
|
à l'issue des 9 ans , vous pouvez continuer à bénéficier d'une déduction de l'amortissement de 2,5% par an, pendant les 6 années suivantes.
|
Le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené à 6% au lieu de 14% pour une location classique. |
|
En présence d'un déficit foncier (charges supérieures à vos loyers), il est possible de l'imputer sur votre revenu global à hauteur de 10.700 € (hors intérêts d'emprunt). Le surplus de déficit ainsi que les dépenses correspondantes aux intérêts d'emprunt sont, quant eux, imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les autres améliorations de la loi de Robien :
 Augmentation des plafonds des loyers
Les plafonds des loyers ont été revus à la hausse (+40%) par rapport au précédent dispositif Besson et correspondent désormais à 90% des loyers du marché des logements neufs. Cette mesure vise à augmenter sensiblement le rendement locatif. La France est découpée en 3 zones, au lieu de 4, et, à chaque zone, correspond un nouveau plafond de loyer :
|
LOI DE ROBIEN IMMOBILIER NEUF
Loyers mensuels
au m² utile
hors charges
par zones géographiques |
| |
| zone A |
L'Ile-de-France, la Côte d'Azur et le Pays genevois. |
19,19 €/m² |
zone B |
Les villes de + de 50 000 habitants et communes chères des zones frontalières, littorales ou situées à proximité de l'agglomération parisienne. |
13,33 €/m² |
zone C |
|
9,59 €/m² |
|
La location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d'achèvement des travaux. En cas de congé du locataire vous disposez d'un an au maximum pour relouer.
Suppression du plafond des ressources du locataire
Jusqu'à présent, le locataire devait justifier de revenus modérés, confrontant de fait, le propriétaire-investisseur aux risques de non paiement des loyers et d'absence de candidats pour les secteurs chers ou les logements de grandes surfaces.
Ouverture du dispositif aux ascendants et descendants
La loi de finances 2003 supprime l'interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant du propriétaire-investisseur. Il est ainsi possible, par exemple, de louer ce logement à ses parents, frères, soeurs ou enfants à condition qu'ils soient détachés de votre foyer fiscal.
Sécurisation de la perception des loyers
Vous pouvez percevoir directement l'allocation logement de votre locataire à sa place, sur simple demande et ce, sans qu'il y ait besoin de son accord. Vous encaisserez alors de votre locataire la différence entre le loyer et l'allocation logement. Pour bénéficier de cette mesure il faut s'adresser à la caisse d'allocation familiale.
De plus, les organismes du 1% logement s'engagent à vous garantir le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire, même si celui-ci ne profite pas du 1% logement. Cette garantie est valable trois ans et représente jusqu'à 9 mois de loyers et de charges. Elle peut être portée à trois ans de loyers et de charges si vous laissez l'organisme collecteur du 1% logement choisir le locataire.
Prise en compte des surfaces annexes dans la détermination du loyer.
La surface à prendre en compte n'est pas la surface habitable mais la surface utile. Cette dernière est égale à la surface habitable augmentée, dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié des surfaces annexes réservées exclusivement à l'usage de l'occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Le balcon et la cave sont à prendre en compte dans ce calcul.
Par contre la surface des parkings ou garage ne font pas partie de la surface utile. Vous pouvez donc les louer indépendamment de l'appartement sans tenir compte des plafonds de loyer. L'emplacement de stationnement est donc loué au prix du marché. Si vous achetez dans le neuf, il est parfois possible de réserver un appartement sans le parking. Ceci peut se révéler une bonne solution pour un achat en de Robien.
Adaptation de la réglementation des sociétés civiles de placement immobilier
La collecte des SCPI leur permet d'investir dans des secteurs géographiques ou des catégories de logements, en particulier les grands appartements, investissements qu'un investisseur individuel jugerait risqués. Il sera admis de calculer l'amortissement sur 95% du montant de la souscription avec effet à compter de la date de celle-ci dès lors que les engagements suivants continueraient d'être pris :
- par les souscripteurs : durée de détention minimum des parts;
- par les sociétés de gestion : engagement d'investir l'intégralité des sommes collectées dans un délai minimum suivant la clôture de chaque augmentation de capital; engagement de location dès l'achèvement des immeubles et ce pendant une durée minimale.
Possibilité de déléguer la location
Il est prévu de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement en ouvrant le bénéfice du nouveau dispositif aux locations intermédiaires.
- CROUS
- gestionnaires de résidences étudiants,
- organismes spécialisés dans la gestion de logements spécifiques
|
