Seulement 5% des Français changent de banque par an, souvent à l’occasion d’un projet immobilier. Beaucoup plus rarement pour des problèmes d’accueil ou de frais cachés excessifs, et pour cause, tous les établissements ont des coûts, au final, similaires. Le prêt immobilier devient donc une des rares occasions de régler, voire de solder les comptes. Votre banque le sait, et cette période représente le moment de tous les dangers pour elle. Elle risque donc ni d’être de très bon conseil, ni d’encourager votre achat, pour éviter de se mettre dans une course où la probabilité de vous perdre reste forte.
La banque jugée la plus compétitive imposera souvent une ouverture de compte avec domiciliation des salaires en contrepartie de taux plus favorables (voir notre dossier sur la fermeture d’un compte bancaire). Pourquoi ?
Contrairement aux idées reçues, la concurrence entre grandes banques de dépôt est telle, qu’elle leur surprime souvent toute marge au niveau du crédit immobilier. Si les banques les plus importantes vont se permettre de prêter à prix coûtant, voire à perte, c’est qu’elles convoitent une autre manne financière, beaucoup plus lucrative : la gestion de vos comptes. Ce que ne pourra pas faire un établissement de crédit spécialisé, qui en est dépourvu. Il pourra malgré tout être recommandé par votre propre banque, moindre mal pour elle et piège ultime !
De grandes banques telles que la Société Générale ou la BNP réalisent, malgré cela, des profits de plusieurs milliards d’Euros chaque année. Ceci n’a rien de choquant en soit, les métiers et les talents sont multiples, en outre, un pays a besoin d’établissements financiers solides. Mais dans un contexte économique de plus en plus concurrentiel, de tels résultats ne peuvent que susciter au mieux la méfiance, au pire le courroux des associations de consommateurs, voire du gouvernement. Est-ce justifié dans le cas du crédit immobilier ?
Révolu, le temps où les banques françaises étaient jugées pas assez rentables, même si toutes ne sont pas logées à la même enseigne. Toutes vos transactions donnent lieu à des commissions bancaires : achats par cartes bancaires , prélèvements ou virements où les marges sont confortables, de l’ordre de 30 à 90 %. Pourquoi, dès lors, ne pas vous « donner » quelques milliers d’Euros sur votre prêt immobilier, en échange, par exemple, du pourcentage prélevé directement au commerçant sur tout achat effectué via votre nouvelle carte bleue ? On estime parfois à 5 ans le temps nécessaire à la banque pour retrouver sa mise, dans le cas où le client joue le jeu, ce qui n’est pas toujours le cas.
Cette surenchère rend donc très difficile une première étude objective de votre dossier par votre propre banquier. La question devrait donc être plutôt celle-ci : « combien, si vous le pouvez, allez-vous me donner pour garder mes comptes ? » Ce à quoi le Banquier pourrait répondre sans langue de bois : « ceux-ci valent-ils la peine d’être gardés, qui voudra les récupérer et surtout à quel prix ? »
Intervient ici l’élément clé de votre négociation : votre niveau de rémunération et donc celui de la banque via vos achats ou votre épargne, bien au-delà du facteur risque.
Stéphane Fieschi
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