Le nouveau dispositif s'applique aux offres de prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009. Le gouvernement présentera au Parlement, avant le 1er octobre 2005, un bilan du dispositif mis en place qui portera notamment sur ses résultats et ses effets en matière d'acquisition de logements anciens.

Conditions à remplir pour l'emprunteur

Condition de première propriété

Comme dans le dispositif précédent, cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l'ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro.

Les bénéficiaires du PTZ ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Cette condition n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à financer avec le prêt à taux zéro est :

- titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale. Il s'agit des invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et des invalides qui, étant absolument incapables d'exercer une profession, sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie,
- bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale (Code de la sécurité sociale : art. L. 821-1 à 821-9 et art. L. 541-1 à 3),
- victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale .

L'exception pour les emprunteurs en situation de mobilité professionnelle qui existait dans le dispositif précédent n'existe plus.

Conditions de ressources

L'octroi d'un PTZ est soumis (comme dans le dispositif précédent) à des conditions de ressources. Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence (du ou des bénéficiaires du prêt ainsi que ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence du / des bénéficiaires du prêt à taux zéro au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt :

Année n-2 pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er janvier et le 31 mars
Année n-1 pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er avril et le 31 décembre.

Dans le dispositif précédent, cette première période allait du 1er janvier au dernier jour de février.

Si les conditions relatives à la justification des ressources déclarées par le bénéficiaire du prêt ne sont pas respectées par celui-ci, l'Etat exige de ce dernier le remboursement de l'avantage indûment perçu. Celui-ci ne peut excéder le montant du crédit d'impôt majoré de 25 %.

Le montant total des ressources à prendre en compte ne doit pas excéder 38 690 € (contre 37 883.73 € dans le dispositif antérieur).

Ce montant devrait correspondre au plafond de ressources à ne pas dépasser pour cinq personnes et plus destinées à occuper le logement.

Modification de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire du prêt à taux zéro

En cas de modification de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire du prêt à taux zéro au cours de l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, les revenus du bénéficiaire sont corrigés en tenant compte de la variation des revenus résultant de cette modification, le cas échéant de manière forfaitaire. Les modalités de calcul de ces revenus sont définies par décret (décret en Conseil d'Etat à paraître).

Conditions à remplir par le logement

Le prêt à zéro % peut servir à :

• CONSTRUIRE et ACHETER LE TERRAIN ou ACQUERIR UN LOGEMENT NEUF, qui n'a jamais encore été occupé.
  
  
• ACQUERIR UN LOGEMENT EXISTANT, quel que soit son age, et financer, le cas échéant, les travaux rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l'emprunteur lors de l'acquisition du logement. Lors de l'entrée dans les lieux de l'emprunteur, le logement ancien doit, le cas échéant après travaux, répondre aux normes minimales de surface et d'habitabilité réglementaires.
  
  Lorsque l'acquisition porte sur un logement achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux constatants la conformité du logement à ces normes doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle. Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi du prêt est subordonné à leur réalisation.
  
  
• TRANSFORMER UN LOCAL (bureau, grange...) dont l'emprunteur est déjà propriétaire, en logement, ou acquérir et transformer un tel local.
  
  
• Un prêt à 0% peut être accordé pour financer l'une de ces opérations réalisées dans le cadre d'un contrat de location accession (loi du 12 juillet 1984). Dans ce cas, le prêt à 0% est accordé au vu des ressources de l'accédant à la date de la levée d'option.
  
  
• Simultanément à l'acquisition ou la construction, le prêt à 0 % peut financer certaines annexes notamment : garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés, combles accessibles.
  
  
• Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement. Toutefois un acquéreur peut obtenir un prêt à 0% pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans. Dans ce cas, comme lorsque l'emprunteur est appelé à déménager pour des raisons professionnelles, familiales, dinvalidité notamment, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0% ; les loyers annuels ne doivent pas excéder 5% du coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un plafond réglementaire révisé régulièrement.

Caractéristiques du prêt à zéro %

Le montant du prêt à 0 % ne peut dépasser un double plafond :

• il ne peut être supérieur à 50% du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération ;
  
  
• il ne peut pas non plus être supérieur à 20% du coût de l'opération (30% en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible) dans la limite d'un montant maximm variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement, du caractère neuf ou ancien du logement.

Comme dans le dispositif précédent, l'attribution du PTZ est fonction de l'ensemble des ressources et du nombre des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence des bénéficiaires du prêt, et de la localisation de l'opération. La loi de finances ajoute un nouveau paramètre pour l'attribution du prêt à taux zéro : le caractère neuf ou ancien du bien immobilier à financer.

Le montant maximum du prêt à taux zéro est plafonné à 32 500 €. Ce plafond concerne les logements neufs et non les logements anciens où il tombe à 29 250 €.

REMBOURSEMENT DU PRET A ZERO % REVENU IMPOSABLE (N-2) Durée Modalités remboursement Période 1 Période 2 R < 12.641 € 22 ans 18 ans 0% 4 ans 100% 12.640 € < R < 15.801 € 20 ans 17 ans 25% 3 ans 75% 15.800 € < R < 18.951 € 16.5 ans 14.5 ans 50% 2 ans 50% 18.950 € < R < 25.271 € 8 ans 8 ans 100% 25.270 € < R < 38.691 € 6 ans 6 ans 100%

En fonction de vos revenus imposables, vous pourrez donc prétendre à un différé total ou partiel des charges de remboursement de ce prêt.

Crédit d'impôt pour les établissements de crédit qui consentent des prêts à taux zéro

Pour les établissements de crédit l'absence d'intérêt est compensée par un crédit d'impôt au titre de leur impôt sur le revenu, de l'impôt sur les sociétés ou sur un impôt équivalent.
Dans le dispositif antérieur, les subventions (dépenses budgétaires) versées par l'Etat aux établissements de crédit ne concernaient qu'indirectement le(s) bénéficiaire(s) du PTZ ; de la même façon le crédit d'impôt ne concernera l 'emprunteur que dans le cas où les conditions d'octroi du PTZ, les conditions relatives à l'affectation du logement et à ses caractéristiques ne seront pas respectées.

Les établissements de crédit concernés

Il s'agit des établissements de crédit tels que définis par le Code monétaire et financier (art. L. 511.1) passibles de l'impôt sur les sociétés, de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt équivalent, ayant leur siège dans un Etat membre de la Communauté européenne*, ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen* ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

Le bénéfice du crédit d'impôt est subordonné à la conclusion d'une convention entre l'établissement de crédit et l'Etat, conforme à une convention type (arrêté à paraître).

Une convention conclue entre l'établissement de crédit et la SGFGAS (société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété) définira les modalités de déclaration par l'établissement de crédit des prêts à taux zéro, le contrôle de l'éligibilité des prêts à taux zéro et le suivi des crédits d'impôt.

La société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS) est tenue de fournir à l'administration fiscale dans les quatre mois de la clôture de l'exercice de chaque établissement de crédit les informations relatives aux prêts à taux zéro versés par chaque établissement de crédit, le montant total des crédits d'impôt correspondants obtenus ainsi que leur suivi.

Montant, imputation et reprise du crédit d'impôt

- Montant du crédit d'impôt

Le montant du crédit d'impôt est égal à la somme actualisée des écarts entre les mensualités dues au titre de l'avance remboursable sans intérêt et les mensualités d'un prêt consenti à des conditions normales de taux à la date d'émission de l'offre de prêt à taux zéro.

Les modalités de calcul du crédit d'impôt et de détermination de ce taux sont fixées par décret (décret en Conseil d'Etat à paraître).

- Imputation du crédit d'impôt

Le crédit d'impôt est imputé à hauteur d'un cinquième de son montant sur l'impôt dû par le contribuable (impôt sur le revenu), par la société (impôt sur les sociétés) au titre de l'année au cours de laquelle l'établissement de crédit a versé des prêts à taux zéro et par fractions égales sur l'impôt (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, ou impôt équivalent) des quatre années suivantes. Si la fraction du crédit d'impôt excède l'impôt dû au titre de chacune de ces années, l'excédent est restitué.

- Reprise

Si, pendant la durée de remboursement de l'avance, et tant que celle-ci n'est pas intégralement remboursée, il apparaît que les conditions fixées pour l'octroi du prêt à taux zéro n'ont pas été respectées (exemple : la condition de non propriété), le crédit d'impôt est reversé par l'établissement de crédit.

Par exception, lorsqu'il s'agit des conditions relatives à la justification des ressources déclarées par le bénéficiaire qui ne sont pas respectées par celui ci, l'Etat exige du bénéficiaire du prêt à taux zéro le remboursement de l'avantage indûment perçu. Celui-ci ne peut excéder le montant du crédit d'impôt majoré de 25 %.

Un décret définit les modalités de restitution de l'avantage indu par le bénéficiaire du PTZ.

Si pendant la durée de remboursement de l'avance et tant que celle ci n'est pas intégralement remboursée, les conditions relatives à l'affectation du logement et à ses caractéristiques ne sont plus respectées, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer ne peuvent plus être utilisées par l'établissement de crédit.

Dans ces deux cas, l'offre de prêt peut prévoir de rendre exigible le prêt selon des modalités définies par décret.

En cas de remboursement anticipé du prêt à taux zéro intervenant pendant la durée d'imputation du crédit d'impôt, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer ne peuvent plus être utilisées par l'établissement de crédit.

(*) Etats membre de la CE : Allemagne, Autriche, Belgique, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Irlande, Italie, Lettonie, Lituanie, Luxembourg, Malte (depuis le 1er mai 2004), Pays-Bas, Portugal, République de Chypre (depuis le 1er mai 2004), Royaume Uni, Suède, Hongrie, Pologne, République Tchèque, Slovaquie, Slovénie.
(*) Etats partie à l'espace économique européen et non membres de la CE : Islande, Liechtenstein et Norvège.

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